未分割時の不動産所得はだれのもの?

賃貸アパートや賃貸マンションのオーナーが亡くなった場合、分割協議が整うまでのいわゆる未分割期間の不動産所得は一体だれのものになるかご存知ですか?

一見すると、分割協議が整ったあとに物件の所有者となった相続人等が取得しそうです。

 

しかし、法律上の取り扱い・税金計算は一般的な考え方と異なるため注意が必要です。

法律及び税金計算の取り扱いとしては、原則、未分割期間は相続人共有の財産となるため法定相続割合にて按分します。

今回は以外と知らない未分割時の不動産所得の帰属について解説します。

 

相続の基本的な考え方


相続に関する考えた方は、民法に規定されているため、未分割時の所得帰属についても民法の規定を基本として考えていく必要があります。

民法では相続人は相続開始時から、一身専属的なものを除き、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継するものとされ、相続人が複数人いるときは、相続財産は共有状態となり、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継するものとされています。

そして、遺産の分割があったときは、相続開始時にさかのぼりその効力が生じるものとされています。

 

不動産が未分割の時の確定申告は行う必要があるのか?


賃貸アパート・マンション等が未分割状態の場合、その物件から得られる賃貸収入の帰属について、問題になることがあります。このような場合には、民法の規定により、未分割期間に生じた所得は、各相続人の指定相続分が定められている場合にはその割合、定められていない場合には、法定相続割合で各相続人等に帰属することになります。そのため、未分割の状態により、確定申告を行う場合には、例え、相続財産の帰属についての争いが未決着であっても、そのことを理由に各相続人等が納めるべき税金を負担しないことは許されません。

 

不動産の分割が確定した場合の不動産所得の帰属について


上記の通り、賃貸不動産が未分割の際には、共有者たる各相続人等が確定申告を行い、納付を行う必要がありますが、実際に分割協議等が成立した場合には、どのような取り扱いとなるのでしょうか。

民法の規定によれば、遺産分割による効果は、相続開始時に遡及効力を発生させるため、賃貸不動産から生じる賃貸料についても、相続発生時点に遡り、承継した相続人の債権になるように思えます。そのため、例えば法定相続分に基づいて行った当初申告については是正を行う必要があるように考えられます。

しかし、民法上の取り扱い及び税務上の取り扱いは違います。

まず、賃貸収入についての民法上の取り扱いを確認してみると、賃貸収入は法定果実という取り扱いになり、相続人等の合意がない場合には原則として遺産分割の対象とはならず、共同相続人が個別に取得する財産と解されています。そのため、賃貸不動産の所有者が確定した場合であっても、遡及しないことになります。

次に、税務上の取り扱いについて確認してみると国税通則法基本通達では「遺産の分割その他の事由により相続人または相続分もしくは相続財産に異動が生じた場合であっても、その前に生じた承継国税及び納付責任の消滅の効果には影響を及ぼさないものとする。」と規定されており、是正ができないこととなっています。

 

実務上の対応


賃貸不動産について、指定相続以外であった場合には、未分割期間が必ず存在することになります。この期間については共有財産となるため、賃料等の分配や納税資金の負担が、各相続人に生じることになります。実務上は、その負担については、物件を取得した相続人等が負担することが多いですが、迂闊に行うと相続人間での贈与とみなされる可能性もあります。そのため、賃料等の清算金を含めた代償金として分割協議書にて明確にすることにより相続人間での贈与とみられないようしておくことが重要です。

 

まとめ


  • 未分割期間の賃料等は各相続人が指定相続分又は法定相続分として取得するものである。
  • 民法の規定による相続に伴う遡及に関しても未分割期間の賃料等には影響しない。
  • 物件所有者が確定した場合であっても、既に行った確定申告の結果には影響を与えない。
  • 未分割期間の賃料等及び各相続人が負担する所得税等を清算する場合には相続人間での贈与とみなされないように分割協議書で代償金として合意しておく必要がある。

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