確定申告(不動産所得)で事業税を安くしよう!!


アパート・マンションを所有している方が合わせて駐車場も所有しており、更に事業税を納めている方は、確定申告書の記載方法や青色申告決算書・収支内訳書の記載方法によっては事業税を多く納めている場合があることをご存知ですか?

え!?そうなの?と思った方は、必見です。

これさえ読めば5分で今年の事業税が安くなるかも!?

個人事業税の基本


事業税がかかる人とは?

個人の事業者が納める税金の1つに事業税があります。

この事業税ですが以下のすべての条件を満たすような場合には納税義務があります。

  • 事務所や事業所がある場合(ほとんどの場合には満たす条件)
  • 所得金額が290万円(事業主控除)以上ある場合
  • 法定の70業種に該当する。(ほとんどの業種が該当)

個人事業税の申告及び納付について

個人事業税について申告をした覚えがないのに、事業税の通知書が来たとおっしゃる方がたまにいらっしゃいますが、それもそのはず、個人事業税は個人事業者として、所得税の確定申告を行っていれば、自動的に計算される仕組み(賦課課税方式といいます)となっており、改めて申告手続きを要しません。

そして、毎年8月になると事業税の通知書が届くことになっており、8月と11月の2回に分けて納付することになっています。 

賦課課税方式で、役所が計算しているのだから間違いはないはずと気にされてない方がいらっしゃいますが、賦課課税方式だからこそ、自分でチェックすることが重要です。

事業税の計算方法

①事業所得又は不動産所得

②所得税の事業専従者給与(控除)

③個人の事業税の事業専従者給与(控除)

④青色申告特別控除

⑤各種控除(損失の繰越控除等、事業主控除(年間290万))

 

事業税=(①+②ー③+④-⑤)*5%(70業種のうち4業種のみ3%・4%) 

記載方法により事業税が異なる?


不動産貸付業と駐車場の認定基準

上記で個人事業税は、法定の70業種に該当する場合に事業税を納める可能性が発生することを説明しました。このことは事業税について考えた場合には非常に重要なことです。

通常、所得税の確定申告を行う際、アパート、マンションの賃貸収入と駐車場収入はいずれも不動産所得となります。

しかし、事業税についてはアパート、マンションの賃貸収入は不動産貸付業に該当するのに対し駐車場収入は駐車場業に該当するため業種が異なります。

そして、不動産所得の事業的規模判定のように、貸付規模により不動産貸付業・駐車場業の認定が行われることになっています。

以下は事業税の法定業種として不動産貸付業・駐車場業の認定基準です。

 

①不動産貸付業の認定基準

  • 一戸建(住宅) ・・・・・10棟以上
  • 独立家屋(住宅以外)・・・5棟以上
  • 上記以外の建物・・・・・・10室以上

②駐車場業の認定基準

  • 寄託を受けて保管行為を行う駐車場・・・1台以上
  • 構築物や機械式である駐車場・・・・・・1台以上
  • 上記以外の駐車場・・・・・・・・・・・10台以上

どちらかが認定基準を満たさない場合

上記の通り、不動産貸付業及び駐車場業に該当するか否かは、規模により判定が行われます。

実務上、よく見られるケースとして、アパートマンションの貸付室数は10室以上であるが貸付可能な駐車場が10台未満の場合があります。このようなケースでは、その個人事業税の課税対象はアパートマンションの収入に対応する所得のみであり、駐車場収入に対応する所得については課税がされないことになります。

青色申告決算書・収支内訳書の記載方法に注意しよう!!

アパートマンションの貸付室数は10室以上であるが貸付可能駐車場が10台未満の例を考えてみたいと思います。

この場合、理論上は不動産貸付業に対応する所得のみが課税対象となるはずです。しかし、実際には、不動産所得を基準として事業税が課されていることが多くあります。

この原因は、確定申告書の記載内容や青色申告決算書・収支内訳書にあります。

まず、確定申告書の記入についてですが、確定申告書にはAとBと二つ形式があります。

不動産所得がある方はBを利用することになります。そして様式Bの2枚目(2表)の下段には事業税に関する事項を記入する箇所があります。

この部分の一番上の部分に非課税金額を記入する箇所がありますが、この非課税金額の欄は自動で計算されないため、自分で計算した金額を記入する必要があります。

また、不動産所得用の青色申告決算書と収支内訳書には、貸付先を記入する箇所があります。

アパート・マンションの室数や駐車場台数が多いとつい省略した形で記入したくなると思います。しかし、この正確な記載がなければ、役所は所得金額を不動産貸付業に該当する所得と駐車場業に該当しない所得を確認することが出来ないのです。

不動産貸付と駐車場のいずれか一方が課税対象外となる場合の事業税の計算方法


例題の前提条件

確定申告書にも非課税金額の記入する必要がありますので、ここでは非課税金額の算出方法及び事業税の算出方法をご紹介したいと思います。

アパートマンションの貸付が10室以上で駐車場の貸付台数が10台未満の場合、つまり、不動産所得としては事業的規模。事業税ではアパートマンションは不動産貸付業に該当するが、駐車場は駐車場業とは認定されない場合を例題として考えてみたいと思います。

 

【前提条件】

アパートマンションの収入 800万円

駐車場収入        200万円

不動産所得        700万円

青色申告特別控除      65万円

事業税の計算例

不動産所得、青色申告特別控除の金額をアパートマンションの収入と駐車場収入の割合により按分し、事業税の課税対象金額を算出し計算することになります。

 

 【事業税の算出】

①青色申告特別控除の按分

65万円*800/1000=52万円 

 

②アパートマンション貸付分に対応する不動産所得の金額

700万円*800/1000=560万円

 

③事業税

(①+②-290万円)*5%=16万1000円 

 

参考:非課税金額の算出

①青色申告特別控除

65万円*200/1000=13万円 

 

②駐車場収入に対応する不動産所得の金額

700万円*200/1000=140万円 

 

③非課税金額

140万円+13万円=153万円 

まとめ


  • 事業税には法定業種があり、該当しない所得については課税されない。
  • アパートマンションの貸付は不動産貸付業に該当する。(認定基準がある。)
  • 駐車場の貸付は駐車場業に該当する。(認定基準がある。)
  • 不動産貸付と駐車場貸付のいずれか一方が課税対象外である場合には収入による按分計算が行わる。
  • 役所に適正な事業税を計算してもらうためには適正な書類づくりが欠かせない。

上記、記事以外でもお役立ち情報を記載しております。興味がある方はぜひ「ここだけ通信」をご覧ください。