不動産投資に関する独り言


不動産投資を行う方にとって、返済期間の長短は収支に重要な影響を与えるためとても重要な問題です。

 

それを裏付けるように不動産投資関連の書籍を読むと、返済期間を長くして、キャッシュフローを最大化しましょう!!と書いてあるものをよく目にします。

 

人それぞれの投資スタイルがあると思いますので、返済期間を超長期間にすることが悪だとは思いません。

 

ただ、最近、不動産投資をされている方から、本質を忘れたキャッシュフロー最大化の話を聞き、不安に思うことがあるのも事実です。

 

超長期間の融資について思うこと


かぼちゃの馬車問題により、近年では不動産投資に対する融資審査が厳格化され、超長期間融資は一昔前ほど見かけなくなりました。

 

しかし、それまでは、西●信金、オ●ックス、西●銀行などは条件がそろえば、木造アパートローンでも融資期間を35年や40年として組むことが出来る銀行として有名でした。

 

そのため、今でも多くの方が超長期間の融資を継続しながら不動産投資を継続しています。

 

当然、通常20年返済だったものを超長期間にできれば、返済比率も減り、超長期間融資と減価償却の恩恵で日々のキャッシュフローはまわり、一見すると何だか儲かっているように見えたりします。

 

でも・・・・。

 

利回りが良くなったわけでもない。

物件内容が良くなったわけでもない。

外部環境が変わるわけでもない。

 

この当たり前の事実を忘れてはいけないと思います。

 

文字にしてみると至極あたり前のことに見えますが、実際、この当たり前のことがすっかり抜けてしまっている方が多いように感じます。 

当たり前が分からなくなってしまう原因は?


キャッシュフローの最大化を意識するあまり・・・

書籍などではキャッシュフローが一番大事と書かれているものをよく目にします。

 

キャッシュフローが回らなければ事業継続が出来ないため、ある意味正しいとは思います。

 

しかし、すべてを鵜呑みにしてはいけない危険な言葉ではないかな?と個人的には思っています。

 

「キャッシュフローの最大化」という、この言葉が一人歩きをして、超長期間の融資の存在により見方を変えられてしまっているようにさえ感じています。

 

出口戦略を過信しすぎる

超長期間融資を受ける方の一定数は、一定期間保有した後に売却をするという出口戦略を考えているかと思います。

 

でも、自分が考えている時期に売り抜けることが確実に出来るでしょうか?

 

もしかしたら、出口戦略が崩れ、長期間保有する必要が出てくるかもしれません。

 

そうなれば、収入の減少・修繕費の増加、金利負担、減価償却費の縮小、税負担によりキャッシュフローがひっ迫していく可能性が出てきます。

業者からどんなセールストークを受けたか?


ご相談を頂くなかで、明らかに間違っていたり、勘違いを誘発させるような話を堂々とする業者もいるようです。

例えば

  • 一番大切なキャッシュフローがプラスになるわけなので、儲かる物件です。
  • キャッシュフローはトントンですので、ただで物件が手に入るようなものですよ。
  • 住んでいなくても住民票を物件に移せば税金が安くなります。(違法な住宅ローン控除を取らせようとする(脱税指南))
  • 経費を多めに計上し、不動産所得をマイナスにして他の所得と通算をかければ、投資利回りと税金の還付を手にすることができますよ。(脱税指南)
  • 家賃収入が年金の代わりになりますよ。(嘘ではないけど・・・勘違いを誘うやり方)
  • サブリース契約がついているので不動産投資の最大のリスクである空室リスクを回避することができます。(サブリース契約の中身を100%理解してますか?)  などなど。

 

私自身も、昔、知り合いの不動産屋から、確定申告に1件●●円でハンコだけおしてくれないか?などの話をされたことがあります。

税理士がハンコを押すと調査割合自体は減ると考え、上記のような申告書の後押しをしてくれとのことであったのでしょう。(当然丁重にお断りしましたが。)

 

まとめ


投資は自己責任です。

 

また、不動産を購入する目的も相続税対策、投資目的、自己使用など様々です。

 

ただ、不動産投資に係る超長期の融資は、投資対象に対する本質を見誤る危険性があることは十分配慮すべきだと思います。

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