賃貸不動産経営に関する当事務所の6つの強み


近年、賃貸不動産経営は人口減少による入居者数の減少に加え、相続対策ブームに伴う物件の過剰供給により経営は一層厳しさを増しています。

 更に核家族化を背景とした世帯数増加も今後減少へと転じることが予測されており

空室率は2033年には30%を超すともいわれております。 

 

このような経営環境の悪化は今後も続くものと考えられており、賃貸経営による利益を維持するためには、賃貸経営を事業として捉えたうえでしっかりとした事業計画を立て戦略を考えていく必要があります。

 

そして、今後、益々借り手有利になる市場において、選ばれる物件を作りあげていくためには所有物件のターゲット層に対し、他の物件との差別化を図る必要があります。

しかし、差別化を図るには当然コストがかかります。

 

賃料の上昇が見込まれない近年においてそのコストを賄うためには資金投下すべきものと削減すべきものの色分けを行う必要があります。

 

賃貸不動産経営において、削減すべきコストは様々ですが、その中でも代表格は税金です。賃貸不動産経営における節税は、法人税、所得税、消費税のみならず、相続税などの資産税も考慮すべきであり、個人及び法人も含め総合的に判断を行う必要がございます。

 

当事務所では以下の6つの強みをもち、賃貸不動産経営をバックアップいたします。

1 固定資産税の適正化チェック


 固定資産税は、法人税や所得税などと異なり

課税当局が各個人の資産を評価し、その評価に基づき課税する賦課課税方式という制度が取られています。

 

そして、賦課課税方式であるがゆえ、多くの納税者が、この評価額等に疑問を持つことなく通知書が送られてきたら間違いないものと思い込み納付を行っているのが現実です。  

 

(1)固定資産税は本当に適正額か?

固定資産税は原則として3年に一度、評価額の見直しがかけられていますが

その数は膨大であり、かつ個別性も大きいため、必ずしも適正額となっていない場合も見受けられます。

(2)専門家はだれ?

先に述べたように固定資産税は賦課課税方式であるため、税理士である我々も

大半が詳しくなく、また、役所の人間も様々な部署を転々としていることが多いため

本当の意味での専門家は非常に少ないのが状況です。そのため、固定資産税が適正であるか否かは自助努力を行う必要があるといえます。

(3)固定資産税適正化のすすめ

固定資産税の減額は、将来にわたり有効である場合が多く、

減額が成功した場合には、賃貸不動産経営の収支を改善します。

固定資産税の減額交渉は役所との折衝が必要な場合も多いため、この折衝も含め、

当事務所では、適正化に向けたお手伝いをさせて頂いております。

2 消費税還付に強い


 以前は自動販売機スキームや法人設立後2年間据え置きスキームなどの消費税還付スキームが存在していました。

しかし、これらは平成20年税制改正・平成28年税制改正により封じられてしまいました。

そのため現行法では、以前のように簡単に消費税還付を起こすことは出来なくなりました。

ただし、すべてのケースにおいて消費税還付を起こすことが出来なくなったわけではありません。ケースによっては還付を起こすことができる場合も依然として残っております。

消費税の還付金額を最大限にするためには、現状の把握とスケジューリングがとても重要になってきます。

 

※令和2年10月より居住用賃貸建物については仕入税額控除の制限期限規程が行われ、課税売上割合の多寡にかかわらず、仕入税額控除の対象とならないこととなります。

ただし、居住用賃貸部分と課税対象部分の合理的区分がされている場合などは一定金額の還付又は追加控除を見込むことが出来ます。

3 法人化の検討


 不動産オーナーから多く頂く質問の一つです。

最近では、法人化に関する書籍の出版やセミナー開催などがしきりに行われています。

その中で相談者の方が最も興味をもっていることは、いくらの収入を目途に法人化すべきかといった事項です。

例えば、「家賃収入が1000万円を超えたら法人化したほうがよいか?」とか「所得金額が900万円を超えたら法人化した方がよいなどといわれたんだけど?」といった具合です。

 

しかし、これらの基準は一つの目安にはなりますが、絶対的な正解ではありません。

 

なぜならば、法人化を検討する場合、個人ごとに財産状況や家族構成などの個別要素を抜きに収入金額だけで判断することが出来ないからです。

また、法人化の目的により、管理型法人・建物所有型法人・土地建物所有型法人の選択が分かれますし、更に法人の種類も株式会社がよいか、合同会社がよいかも異なってきます。

 

当事務所ではお客様の状況を把握したうえで、法人化が必要であるかを検討し、法人化のお手伝いをさせて頂いております。

 

【参考ブログ】不動産投資で法人設立をした場合のメリットとデメリット

4 相続税対策・事業承継対策


 アパート・マンションの経営者様の多くに関係する相続税。

この相続税ですが、税理士であればだれでも詳しいわけではありません。

 

例えば、税制改正前の平成26年の相続税申告件数を見てみると56,239人。

改正後の平成27年の相続税申告件数は103,043人となっており、税理士の人数76,493人と比べると改正前で税理士1人あたり0.73件/年、改正後で税理士1人あたり1.34件/年となっております。

これは税理士1人あたりの数字のため、補助者の人数や相続税専門事務所の存在を考えると、相続税申告は一般の税理士では2~3年に1度あるかないかではないかと推測されます。

 

当事務所では相続税申告も得意業務の一つとしていることから、財産診断及び物件の承継に関するご相談にも対応することが可能です。  

5 収支計画書のチェック


 賃貸経営は、長期にわたる事業です。

将来にわたり収支がどのように推移するかをシミュレーションしておくことは非常に重要です。

 

特に物件取得の際は念入りに行う必要がございます。

デベロッパーから提示される収支予測はざっくりしているものが多いため鵜呑みにせず、少しでも不明な点があれば、しっかりと確認を行うことが重要です。

 

過去に確認してきた事例では以下のようなものがございました。

 

・家賃設定が相場より明らかに高く設定されている。

・家賃設定がずっと一緒

・ずっと満室経営

・税金が全く考慮されていない   など。

 

長期にわたる事業であるからこそ、少しの違いが大きく響いてきます。

当事務所では、お客様と一緒に収支計算書を厳しくチェックします。 

6 税務調査対応


 当事務所では賃貸不動産オーナーの顧問先様の割合が多く、賃貸不動産オーナーの法人及び個人の税務調査も数多く対応して参りました。 

そのため、賃貸不動産特有の税務調査のポイントも心得ておりますので、安心して対応をお任せていただけます。

不動産投資に関連ブログ(最新記事7選)


法人成りをする際に気を付けたい事業用資産と債務の引継ぎ


事業を個人で開始し、年々売上が増加し軌道にのったため法人成りをしたいという相談は非常に多く受けます。

 

その際、資本金の額や法人の設立形態の次に多い相談は個人の資産と債務をどのように法人へ引き継がせればよいのかという問題です。

 

 

この問題はうっかりすると多額の税負担が生じるため、法人設立前にしっかり理解しておく必要があります。

 

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不動産賃貸業に対する税務調査(7つのポイントと実際にあった指摘事項)


最近はサラリーマンの方が不動産投資を副業として行うことが増えています。

それに伴い、弊所にも不動産賃貸業(不動産投資)に対する税務調査のご相談も増えています。

 

そこで、今回は実務を通じて不動産賃貸業に対する税務調査で税務署から指摘されやすいと感じている7つの項目と実際に指摘修正があった事項を合わせてご紹介したいと思います。

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不動産投資で法人設立をした場合のメリットとデメリット


毎年、4月は不動産投資を行っている方から法人成りのご相談を多く頂きます。

 

今年もここ2週間で不動産投資を行っている方から4件※のご相談を頂きました。

 

皆さん、確定申告を行い、そこで改めて法人成りを強く意識するようです。

 

そこで、今回は実務を通じて、税理士の私が感じている不動産投資の法人成りのメリットとデメリットについてご紹介したいと思います。

 

※ご相談内容としては主に以下のようなものが多いです。

 

  • 法人を設立する際には株式会社か合同会社か
  • 自分はそもそも法人化すべきか
  • 設立する法人の資本金はいくらにすべきか
  • 個人所有物件を法人へ移す方法について(建物だけか土地も含めて行うべきか)
  • 代表者をだれにすべきか
  • 法人化することによるメリットとデメリット
  • 設立後の流れや税理士報酬について
  • 相続税対策としての法人化  など。
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決算書の重要性


仕事柄、今までに多くの決算書をみてきました。

 

内容的に問題があるものから、もう少し工夫すれば良い決算書になりそうなものまで様々です。

 

決算書の内容は今までの積み重ねによるところが大きいため劇的に良くはなりませんが、『良い決算書』にしていこうと意識するだけでも随分違ってくるものだと思います。 

 

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居住用賃貸建物の控除対象外消費税等の取り扱いには注意


居住用賃貸物件に関する消費税還付は、古くは自動販売機スキームから始まり、作為的な金地金売買スキームなど、従前から問題が多く存在していました。

 

この問題に対し、令和2年度の税制改正により遂に改正が行われ、令和2年10月1日以後の居住用賃貸物件に係る消費税については仕入税額控除が出来なくなりました。

 

この改正により、長年にわたる消費税還付に関するイタチごっこも一応の終結があったといわれています。

 

 

そして、今後、注意したいのが控除できなくなった消費税等の扱いです。

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不動産賃貸業の方は固定資産税の軽減申告準備をゆとりをもって行いましょう


コロナの影響によりテナントから家賃の減額交渉や支払い猶予の交渉を受けているなどという話がチラホラ聞こえてきます。

 

このような場合には固定資産税の減免を受けることが出来る場合があります。

 

 

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法人設立を本気で考えたときに知っておきたい8つのこと


今回は、法人設立を考えている皆さんに知っておいてほしい8つのことをご紹介したいと思います。

 

この8つの内容は、一部をご存知の方もいるかもしれませんが、すべてを意識している方はなかなかいないと思います。

 

どれもスタートアップを支援してきた私が実務を通して感じていることで、書籍などにはのっていない現実のことです。 

 

記事は少しボリュームがあるため青字のみ拾い読みをしていただいてもよろしいかと思います。

 

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家賃滞納に対する貸倒処理


新型コロナウィルスによる経済への影響は大家業へも確実に広がってきています。

 

大家業は昔のイメージもあり、地主さんなどでゆとりがあると思われがちです。

お店は自粛しているのだから、家賃も減額してやるべし!などという意見もチラホラ。

 

でも、実際には金融機関への借入により物件を購入しているケースがほとんどで、その返済のためにも家賃を頂かなければならないわけで簡単に減額なんて出来るわけはありません。

 

最近も、お客様との電話打ち合わせのなかで賃貸人からの家賃減額依頼やテナントの廃業などの話を聞きました。

 

そして、今後、最も心配なのが滞納者の増加です。

 

コロナの早期終息が期待できない中、賃貸人の失業に伴う滞納者の続出や滞納件数増加による家賃保証会社の倒産などにより大きな影響を受けそうだと感じています。

 

そこで、今回は、賃貸人が家賃を滞納した場合の税務処理を考えていきます。

 

 

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