不動産投資を行っている方は法人化に関してどのような悩みをもっているのか？
不動産投資をしている個人の方からよく相談されることとして「法人化」があげられます。
法人化といっても皆さん考えることはそれぞれのようで、以下のような疑問点があるようです。
- 不動産投資をするうえで法人の役割をどう考えればよいのか？
- 法人化をしたほうが融資は付きやすいのか？
- 法人成りをしたほうが税金負担を低く抑えられるのか？
- 今後物件を増やしていくにあたり法人化しておいたほうが良いのか？
- 法人化のタイミングはいつが良いのか？
- 法人を設立し、個人所有の物件を移したいのだがどのような物件を移すべきか？
- 法人を設立し、個人所有の物件を移したいのだが物件価格をいくらに設定すれば良いのか？
- 副業禁止のため配偶者を代表者として法人の設立を考えているが問題はあるのか？
- 会社の形態はいくつか種類があるようだが何を基準に考えれば良いのか？
- 法人化をする際の資本金はいくらぐらいにすれば良いのか？
- 役員はだれを入れておくべきか？
- 法人で物件を譲渡した場合でも短期譲渡や長期譲渡のような課税方法となってしまうのか？
- 物件を直接保有するよりも法人を通じて所有するほうが相続税対策になると聞いたのだが・・・
- 法人へ建物だけを移す場合には地代をどう考えれば良いのか？注意点はあるのか？
- 親の所有している物件を法人へ移したいのだが注意点はあるのか？
などなど。
ざっと思い出しただけでも実に様々な質問を受けています。
その中で弊所でお手伝いすることが多いのが個人で所有している物件を法人へ移転するケースです。
不動産投資をしている方の大半が当初は個人で物件を購入し、その後、法人化をするため、一度は経験することのようです。
以下では移転させるにあたりどのような話をお客様としているか、対話形式でご紹介します。
不動産投資をしている方からの法人成りに関する実際の相談事例
相談者：Aさん 物件を３棟所有。（１棟は融資完済、他２棟は融資あり いずれも中古木造アパート 青色申告特別控除65万あり）
専業大家ではなく、サラリーマン大家で個人の属性も高いため税金負担が高く、今後も物件の購入を検討していることから法人設立を検討
今後の物件取得や税金負担のことも考えて法人を設立するべきか迷っています。
Aさんは給料が普通の方よりも多めだから、それに不動産所得がのっかることにより税負担は非常に重くなってしまっていますよね。
今後も物件を購入していくことを考えると法人を設立しておくのも悪い選択肢ではないかもしれませんね。
そうなんですよね。
今までは中古木造のアパートを取得してきたので減価償却のスピードも速く、税負担は抑えられていたのでが、今後は減価償却が取れなくなっていくことを考えると税金の負担が大変なことになるのでは？と不安になっています。
木造アパートで耐用年数が経過していると一般的には簡便法で４年だから、その後が大変ですよね。
物件価格が高額だと給与と損益通算がかかるけど、通算される所得が税負担の低い部分になってしまいがちで減価償却が終わった後の税金負担によって、いわゆる「デッドクロス」の状態になってしまう人が多いんです。
個人は減価償却が強制償却のためコントロールがほぼ効きません。金融機関のことを気にしない場合、法人は任意償却が認められているので税負担を見ながら減価償却をコントロールすることもありですね。
なるほど。
法人を設立する場合には、既存の物件を移転しようとも考えていますが、移転する物件はどのようなものが良いのでしょうか？
まず物件の選定ですが、一般的には融資がついていない物件があれば、その物件を検討します。融資物件を選ばないのは、費用面と金融機関との折衝などの面倒ごとが増え、メリットが少なくなってしまう場合が多いからです。
また、物件移転のコストの問題もあるため、建物のみを譲渡することが多いです。
建物の譲渡価格ですが、「時価」により行う必要があります。
「時価」は算定が難しいですが、一般的に建物については固定資産税評価額や帳簿価格などを用いることが多いです。ただし、その後の減価償却の金額にも影響してくるところなので慎重に判断したいところですね。
建物だけを法人へ移転する場合、どのようなことに気を付ければいいでしょか？
建物だけを法人へ移転する場合には、個人の土地のうえに法人の建物がのることになります。
このような場合には「借地権の認定課税」に注意する必要があります。
この課税を回避するには「無償返還の届出」又は「相当の地代の支払い」を行う必要があります。
なるほど。
法人設立のイメージが何となく出来ました。
物件移転には法人設立や不動産登記など、専門家に依頼することが多そうですね。
そのあたりのこともお願いできますか？
承知しました。
法人設立や物件の移転登記については私の専門外となるので、知り合いの行政書士や司法書士に対応してもらいましょう。
移転する物件の選定や資本金などを決めたうえで進めていきましょう。
わかりました。
法人設立について前向きに考えてみます。
相談後、法人化の結果
ご相談後は以下のようなポイントを踏まえ、法人化のお手伝いをさせて頂きました。
- 一先ずは融資がついていない物件を移転（建物のみ）
- 個人では1棟移転した後も5棟10室を満たすため青色申告特別控除65万は継続的に利用
- 建物価格は税負担も考え、帳簿価格、固定資産税評価とはせず、簡易鑑定をしたうえで時価にで譲渡を実施。
- 物件の追加購入も視野に資本金の充実や組織形態も検討
- 本人及び妻を役員とし、移転物件の清掃や管理に両親も関わってもらうこととなった。
- 個人の所得を圧縮するために小規模企業共済に加入（サラリーマンの身分もあるため注意が必要）
- 将来の利益推移を検討し、減価償却や倒産防止共済の利用方法、物件の譲渡に伴う出口戦略を検討
