不動産投資を行っている方にとって最大の経費となる減価償却費について戦略的に考えている方とそうでない方では残るキャッシュが変わってきます。
特に法人で物件を所有している方は減価償却が任意償却であるため工夫の余地が大きく、検討してもらいたい事項の一つです。
なぜ、減価償却により手残りが変わるのか？
「減価償却を戦略的に使いましょう。」と聞いたことはあるけど、実際にはどのように使えばよいのか分からないという質問をよく受けます。
そのため、ここでは大前提を理解して頂いたうえで効果を検証します。
まずは大前提。
それは税率（実効税率）が所得により異なるということです。
概ね所得金額が所得により以下のような税率になります。
０～４００万円 ２１％
４００万円～８００万円 ２３％
８００万円～ ３３％
この税率差がどの程度の影響かを実際の数字を使い考えてみます。
以下のような２つのケースについての税負担を比較します。
ケース１は毎年８００万円づつ１０年間。合計８０００万円の利益が出て場合
ケース２は毎年４００万円づつ９年間、最後の年に４４００万円 合計８０００万円の利益が出た場合
ケース１
（４００万円×２１％＋４００万円×２３％）×１０年＝１７６０万円
ケース２
（４００万円×２１％）×９年＋（４００万円×２１％＋４００万円×２３％＋３６００万円×３３％）＝２１２０万円
差額は２１２０万円－１７６０万円＝３６０万円
上記２つのケースはトータルで８０００万円の利益が出たことは変わらないにも関わらず３６０万円の税負担の差が生じます。
この税負担の差は税率の差から生じるものです。
今回は任意償却が可能な法人を前提としていますが、この考え方は実は段階税率の差が激しい個人のほうが重要だったりします。
状況により減価償却のやり方をどう考えればよいのか？
上記では単純に税金負担のみの話でしたが、実務上はもう少し考ええることが必要です。
実務上では大きく以下の３つに区分して減価償却の方向性を検討することが多いです。
- とにかく手元のキャッシュを増やしたい場合
- 毎年のキャッシュフローを安定させたい場合
- 短期的に保有物件の売却を検討している場合
以下でどのような基準で減価償却を実行していくのかを検討します。
- とにかく手元キャッシュを増やしていきたい
物件を購入する際、ほとんどのケースで金融機関からの融資に頼ることになります。その際、なんといっても重要なことは頭金です。
フルローンなどはよほど属性が高い方などでなければ難しく、物件を増やしていくためには頭金を用意する必要があります。
そのため、拡大期には手元キャッシュを厚くしておく必要が生じます。
この場合には減価償却を限度額まで行い、税負担を軽くしておく必要があります。
- 毎年のキャッシュフローを安定させたい
専業大家さんなどで拡大期を過ぎて物件数が安定してきたら、キャッシュフローを安定化させる時期に入ると思います。このような場合には融資の返済期間と合わせた形の減価償却を実施していき、毎年のキャッシュフローを安定化させる場合が多いです。
毎年のキャッシュフローを安定化させることは結果として税負担の軽減につながります。
- 短期的に保有物件の売却を検討している場合
保有物件の売却を検討している場合には、売却金額の多寡により税負担が大きく異なってきます。物件の売却額を予測し、売却により譲渡益がどの程度発生するかを検討したうえで売却までの期間に減価償却をどのように実施すればよいかを検討します。また、売却により一時的に利益が跳ね上がるときにはそれに向けた対策をとれるかも合わせて検討する必要があるでしょう。
まとめ
トータルとしての税負担の軽減を図るには利益の平準化を目指す必要があります。不動産投資は利益を読みやすい業種です。事業計画書を作成したうえ、利益の平準化を念頭に減価償却を戦略的に利用しましょう。
